COMISSÃO DE CORRETAGEM: LEGAL OU ILEGAL?

A comissão de corretagem tem sido motivo de discussão na hora da compra de imóveis. Em São Paulo, o problema fica maior ainda quando dois tribunais têm visões diferentes. Enquanto o Juizado Especial afirma ser legal a cobrança, o Tribunal de Justiça segue no sentido oposto.

Ao SRZD, o Dr. Vinícius Zwarg, do escritório Emerenciano, Baggio e Associados, comentou essa polêmica e explicou qual a diferença que o consumidor pode encontrar na hora de comprar um imóvel.

O que é a comissão de corretagem?

A comissão de corretagem é algo previsto no Código Civil. Existe um regramento da lei feito pelo corretor de imóveis onde existe um valor, um percentual do que é vendido, que é pago por aquele corretor, justamente por aproximar vendedor e comprador para que eles celebrem um contrato de compra e venda. Essa na verdade é a prática da corretagem de vendas tradicional.

O Tribunal de Justiça de São Paulo e o Juizado Especial têm visões diferentes em relação ao assunto. Qual é a diferença?

A presença do corretor de imóvel é muito mais clara na relação entre os civis. Por exemplo, eu sou um particular e estou vendendo um apartamento para você. Eu que estou vendendo esse apartamento não tenho habitualidade na venda desse imóvel, então eu me valho de um corretor de imóveis. Nesse tipo de circunstância normalmente não paira essa discussão.

O problema é quando você pega essa mesma situação e joga no mercado de consumo. Aí você muda o centro de aplicação legislativa: se a relação é de consumo, você não usa o Código Civil, mas o Código de Defesa do Consumidor. As empresas, como vendem de maneira massificada, fazem isso em plantão de venda. Em muitos casos, principalmente nesse caso de plantão de venda, o Tribunal de Justiça de São Paulo tem entendido essa cobrança como ilegal. O Juizado, através de seu sistema de uniformização, entendeu que é legal essa questão.

Mas é importante deixar claro que é só para situações vinculadas ao mercado de consumo, onde há plantão de venda. Se não for feita para o plantão de venda, mas por um corretor autônomo, o que na maioria das vezes não acontece, não há o que se discutir com relação a legalidade da cobrança.

Existe alguma decisão que prevalece?

Não tem uma decisão prevalecente. Vai depender do regime onde forem tratados porque são competências distintas. A do Juizado são discussões até 40 salários mínimos. Existe uma grande chance você na qualidade de consumidor, se você for discutir esse tipo de corretagem, pela uniformização você tem o direito não reconhecido. Se você buscar a Justiça Comum, com exceção da 4ª Câmara, você terá chance, na maioria das vezes tem se entendido pela legalidade.

A posição do Tribunal me parece extremamente acertada porque o Juizado tem se valido de questões até inadequadas ao sistema jurídico que está enquadrado, entendendo que o consumidor sabe daquele preço, foi informado para ele, se ele teve interesse em adquirir, não tem problema nenhum na cobrança.

Quando nós sabemos que o Código de Defesa do Consumidor determina uma situação completamente distinta dessa. O próprio Tribunal fundamenta muito bem, entendendo que esse tipo de situação não pode ser cobrada, não pode ser repassado o valor de terceiro pelo consumidor. Quando a informação é mal dada tem muitas vezes que o consumidor deixa de comprar o imóvel por causa da corretagem, o que me parece até uma venda casada.

E o que seria essa venda casada?

Na medida que o vendedor falar que não vende se você não pagar a comissão de corretagem.

Qual seria a diferença entre as jurisprudências?

Os Juizados Especiais têm as causas de pequena complexidade, existe uma limitação do valor da disputa. As disputas que tiverem um teto de até 40 salários mínimos poderão ser ajuizadas no Juizado Especial. O que quer dizer isso? Se a disputa do consumidor tiver abaixo de 40 salários mínimos, ele poderá discutir isso no JEC. Do contrário, ele obrigatoriamente terá que demandar isso na Justiça Comum. Então é o próprio valor que acaba limitando qual a competência de um e a do outro. As demandas abaixo de 40 salários mínimos podem ser na Justiça Comum, o que não pode é acima de 40 salários mínimos ser no JEC.

Outra discussão é em relação ao Serviço de Assistência Técnica Imobiliária (SATI). O que é?

Algumas consultoras têm cobrado no momento em que a pessoa adquire o imóvel, eles possibilitam uma pessoa para assessorá-los na compreensão do contrato. É uma coisa até inerente da corretagem porque o próprio corretor deveria fazer as vezes da casa. O consumidor poderia se valer desse tipo de situação se ele pudesse optar por isso ou não, mas na maioria das vezes ele não escolhe, ele é obrigado a aceitar a pagar a SATI e a comissão.

E qual é a decisão em relação a essa taxa?

O Tribunal entende de modo majoritário, com exceção da 4ª Câmara, que a cobrança é ilegal também.

Fonte: SRZD