LOCAÇÃO – IMOBILIÁRIA TEM RESPONSABILIDADE?

O proprietário de imóvel, quando procura uma imobiliária para administrar a locação, ele firma uma contrato, e lhe outorga uma procuração com poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, mediante o pagamento de uma taxa pela prestação de serviços, e portanto ele passa a figurar como mandatário do proprietário.

Dai advêm a responsabilidade prevista no art.667 do Codigo Civil, obrigando-se a indenizar o proprietário (mandante) por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa.

Diz o aludido artigo; Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligencia habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Observa-se que a administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber.

Por outro lado, não cabe a imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de alugueis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário– ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido– porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade Civil subjetiva.

Ao revez, configura-se a responsabilização da imobiliária, quando não age com diligência na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, não exigindo qualquer comprovação da capacidade econômica para cumprir o contrato nem fazendo uma acurada pesquisa sobre a sua situação de solvência.

É bem de ver, que a princípio não cabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de alugueis, cotas condominiais ou tributos inadimplido pelo inquilino, a não ser que haja previsão contratual, ou se o proprietário provar que a imobiliária agiu com culpa (sem diligência), não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual, causando a frustração no recebimento dos alugueis e demais encargos.

Exemplo característico da falta de diligência por parte da imobiliária na aprovação do cadastro, é a ausência de comprovação documental dos bens imóveis do fiador, e comprovação de renda suficiente do locatário, para garantir o pagamento do aluguel mensal.

A diligência vai além, e a imobiliária deve exigir certidão atualizada dos imóveis, devendo esta exigência ser renovada a cada ano, para não ser surpreendida no momento da execução dos alugueis em atraso.

O cadastro para ser completo, deve conter as certidões negativas forenses, além do extrato dos bancos de dados de proteção ao credito, sobre o inquilino e fiador.

A imobiliária comete um pecado capital ao aceitar as simples alegações do locatário ou fiador, sem exigir qualquer documento que lhe de respaldo, pelo simples fato de ser amigo ou conhecido.

Aprovar cadastro, somente em virtude de amizade, é assumir riscos.

Pode-se asseverar que, em Cuiabá, existem muitas imobiliárias serias e competentes, e que transmitem tranqüilidade e segurança aos proprietários de imóveis, mas também, como em toda atividade, existem as que são menos diligentes, e poderão colocar em risco a única renda familiar, ao confiar-lhe a administração do seu imóvel.

Por isso, antes de contratar um administrador, seja também diligente, e faça uma pesquisa, para não se arrepender depois.

Otacílio Peron é advogado da CDL Cuiabá e FCDL/MT