QUAL O FUTURO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?

Segundo estimativas, encerraremos o ano com o volume próximo a 1,3 milhão de operações de financiamentos, das quais 760 mil com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e 540 mil oriundas dos recursos da caderneta de poupança. Porém, a dúvida permanece: continuaremos crescendo ou atingimos o limite possível de operações?

A Caixa Econômica Federal deverá responder por algo entre 950 mil e 1 milhão das operações de crédito imobiliário, mas terá condições e capacidade operacional para suportar esses investimentos? Deve-se esclarecer que esta capacidade, assim como a dos demais agentes financeiros, é um dos lados da moeda. O outro lado é a exaustão ou não de outros recursos.

O FGTS continuará com saúde financeira para orçamentos crescentes, pois tem acumulado, nos últimos anos, arrecadação líquida (depósitos/saques). Isso é fácil de entender: o País permanece gerando empregos formais e a tendência para os próximos anos é positiva, apesar de amenizada por um PIB (Produto Interno Bruto) menos vigoroso.

As duas outras “fontes” de recursos do Fundo são a receita financeira – hoje, o FGTS tem mais de R$ 100 bilhões em títulos –, e o retorno dos financiamentos concedidos, com níveis de inadimplência baixíssimos, nunca antes visitados.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), por sua vez, estima que em 2013 os recursos da poupança não suportarão uma expansão do crédito imobiliário em níveis de 30% a 40% ao ano, pois seus depósitos têm crescido de 15% a 20% ao ano.

Qual o cenário, então? A caderneta de poupança passaria a financiar contando com o seu retorno – as amortizações dos financiamentos concedidos –, e com sua arrecadação líquida – depósitos, saques e atualização monetária.

Existe um “colchão”, tema pouco divulgado, que é o encaixe obrigatório, ou compulsório, que mantém 30% dos recursos da poupança nos cofres do Banco Central. Não podemos esquecer que no último dia 31 de outubro, a poupança do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) acumulava R$ 325 bilhões. Ou seja, o governo pode, ou deve, quando chegar o limite suportável dos recursos, liberar o compulsório gradativamente, a fim de não conter o crescimento do crédito imobiliário.

E apesar de polêmico, à primeira vista, temos de iniciar os debates quanto à possibilidade de adotarmos a taxa variável nos financiamentos imobiliários, prática comum no restante do mundo. É certo que haverá resistência no mercado, assim como ocorreu quando a Tabela Price foi extinta como sistema de amortização, atitude que elevou a prestação inicial do financiamento e a renda familiar em até 30%. Naquele momento, chegamos a cogitar o “sepultamento” dos financiamentos imobiliários. Entretanto, ao contrário do que imaginávamos, houve o fortalecimento da saúde do SFH (Sistema Financeiro Habitacional) em virtude da adoção do SAC (Sistema de Amortização Constante), que permite ao comprador ver suas parcelas decrescerem durante o pagamento.

Diante dessas possibilidades, concluo que em um futuro próximo poderemos conviver com financiamentos do FGTS, a taxas de juros entre 4,5% a 8,16%; com recursos da caderneta de poupança, com taxa média entre 9,5% e 10,5% ao ano; e uso de recursos oriundos de outras fontes, repassados aos índices do IPCA ou IGP-M + x% ao ano, por exemplo. Nesse último caso, inclusive, o governo federal poderia estudar a redução do pagamento dos juros anuais do financiamento na base de cálculo do IRPF (Imposto de Renda da Pessoa Física), como forma de incentivo ao comprador.

Porém, o que nos resta, neste momento, é acreditar que teremos um novo ano repleto de boas noticias, pois o País comprovou que o fortalecimento do crédito imobiliário solidifica a economia e o desenvolvimento socioeconômico de uma Nação.