TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS POR EMAIL COM CLIENTES ESTRANGEIROS: COMO PROCEDER?

As leis aplicáveis à transação são do país de origem do proponente, ou seja, aquele que realiza a última alteração na proposta de compra  ou venda do imóvel.

Imagine a situação do corretor de imóveis, que depois de uma longa troca de e-mails, consegue concluir com sucesso a negociação com um comprador estrangeiro. As tratativas por email podem ser válidas nesse caso? E qual é a lei aplicável a este contrato?

Segundo o advogado, especialista em Direito Internacional, Adler Martins, a Lei de Introdução ao Direito Brasileiro aponta que para reger as obrigações, aplicar-se-á a lei do país em que se constituírem.

“A mesma lei diz que o contrato será considerado celebrado no lugar em que residir o proponente. Se o proponente residir na Irlanda, por exemplo, então é a lei da Irlanda a apta a reger o contrato. O código civil, em seu artigo 435, diz algo muito semelhante”, afirma Martins, em seu blog.

Como definir o proponente

Se o corretor de imóveis e o comprador continuam a negociação durante a troca de emails, estabelecer quem é o proponente é outra questão a ser resolvida. Martins aponta que quem responde a uma proposta concordando com quase tudo, mas fazendo pequenas alterações, na verdade cria uma nova proposta.

“Assim, se o corretor sugere um preço de 10, e o comprador responde que concorda, desde que o pagamento seja feito em duas parcelas, é o comprador que deve ser considerado o proponente, pois ele alterou a proposta original”, explica.

O especialista alerta que é preciso garimpar com cuidado todas as mensagens e verificar quem fez a última alteração aos termos do negócio. Este terá sido o proponente, e a lei do país dele deve ser aplicada ao contrato.