ECONOMIA: IMÓVEL EM MAU ESTADO PERDE 40% DO VALOR

Veja quais são as características que encarecem ou reduzem o preço

Desde o tamanho, passando pelo estado de conservação, localização e até mesmo a posição em que os raios do sol entram pela janela. Tudo é motivo para baratear ou encarecer o preço de um imóvel no mercado. Para se ter uma ideia, um apartamento mal conservado perde até 40% do seu valor. Já quando o condomínio oferece, por exemplo, uma vaga a mais na garagem, o preço sobe em até R$ 20 mil. Por isso, seja na compra ou na venda do imóvel, é bom ficar atento aos detalhes que podem pesar - e muito - no seu bolso. 

Assim como a conservação, a localização é um dos aspectos mais importantes na fixação do preço de um imóvel. Chega ao equivalente a 30% do valor. Quanto mais próximo do centro e com mais infraestrutura for o bairro, mais caro o espaço fica. Estar na região da orla também significa que os valores serão mais salgados, dizem os especialistas. Assim como os custos com a manutenção tendem a ser maiores, por causa da rápida deterioração dos revestimentos e equipamentos.

O presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia da Bahia (Ibape), José de Souza Neto Junior, explica que, além dos aspectos já mencionados, entram no preço do imóvel o padrão construtivo (se é popular, classe média ou luxo), a quantidade de quartos, o andar em que fica (no caso dos apartamentos) e os complementos como piscina, garagem, entre outros.

Avaliação 

Em Salvador, algumas empresas se especializaram em avaliar esses bens. Nesses casos, um engenheiro ou arquiteto faz uma vistoria do local e emite um laudo de avaliação, que ajuda a fixar o preço do imóvel. O serviço é usado, principalmente, por bancos que financiam a compra da casa própria. Mas nada impede que seja contratado também por particulares, num custo que varia de R$ 2 mil a R$ 5 mil.

Os profissionais inspecionam a parte elétrica, hidráulica, a pintura, além dos pisos e revestimentos. “A partir das informações recolhidas, elaboramos o laudo que serve como base para o valor que poderá ser cobrado”, explicou Neto.

De acordo com ele, os problemas que mais depreciam o preço de um imóvel são as rachaduras, os pisos danificados e as paredes com infiltração. Além disso, a insegurança em sistemas elétricos ou emergenciais diminuem o preço. Para evitar esses transtornos, ele diz que o ideal é fazer uma manutenção a cada cinco anos.

O engenheiro Arival Guimarães Cidade conta que, antes de comprar um imóvel, a pessoa deve levar em conta o tanto que gastaria para reformar o local. “Se você tem duas ofertas, no mesmo prédio, mas uma custa R$ 220 mil e outra R$ 250 mil, por exemplo, você precisa considerar o estado do local. Pode ser que o no mais barato você tenha que custear reformas de R$ 50 mil e que no fim não compensa”.

A região do entorno do imóvel, segundo ele, também pode baratear ou encarecer o produto. “Casas perto de cemitério ou escola tendem a perder valor. Lugares de difícil acesso ou engarrafamento constante também não são atrativos”, observou.

Valor agregado

Mas alguns aspectos também ajudam a valorizar o produto. Se o imóvel pega as primeiras horas de sol, por exemplo, ele tende a ser 5% mais caro. No caso dos apartamentos, a cada andar mais alto, o preço aumenta de R$ 2 a R$ 3 mil. Isso significa que um imóvel de R$ 200 mil no primeiro andar poderá custar até R$ 230 mil se ele for no 10º andar. 

O diretor do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis da 9ª Região (Creci), Noel Silva, conta que as vagas de garagem costumam custar até R$ 20 mil e que quanto mais caro é o condomínio mais valor agregado tem o imóvel. Os equipamentos de lazer como piscina e quadras esportivas também influenciam, assim como número de apartamentos num edifício. Quanto menos unidades, mais caro fica. “Tudo isso ajuda a mensurar um valor no mercado”.