ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS PELAS CONSTRUTORAS

Pedro Benedito Maciel Neto Advogado, professor universitário, sócio da Maciel Neto Advocacia e Consultoria

Há muito tempo, consumidores vêm sendo prejudicados com os costumeiros atrasos injustificados na entrega de imóvel adquirido junto a construtoras.

Não restam dúvidas que o negócio jurídico firmado entre comprador e construtora encontra-se respaldado pelas disposições do Código de Defesa do Consumidor.

A natureza da relação é consumeirista, ou seja, o consumidor encontra-se em posição desprivilegiada em comparação às construtoras. É hipossuficiente na relação.

Outrossim, o contrato firmado entre as partes é contrato de adesão, os quais se caracterizam pela inexistência da liberdade de convenção, porque excluem a possibilidade de debate ou discussão sobre os seus termos. Um dos contratantes se limita a aceitar as cláusulas e condições previamente redigidas pelo outro, aderindo a uma situação contratual que já está previamente definida.

O que temos, portanto, em síntese, é uma contratação de adesão que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocando-o assim em desvantagem exagerada.

Pode-se afirmar, neste cenário, que há a responsabilidade civil objetiva das construtoras ao darem causa a prejuízos aos compradores, em decorrência do descumprimento de cláusula contratual, por atrasarem, injustificadamente, a entrega do imóvel adquirido, ou seja, estes prejuízos causados merecem reparação independente de verificação de culpa.

Mormente, as incorporadoras e os construtores defendem-se, alegando a ocorrência de "casos fortuitos ou de força maior", como escassez de material e mão de obra, ou intempéries climáticas.

No entanto, é certo que a maioria dos argumentos trazidos pelas construtoras integram o risco do empreendimento, ou seja, são inerentes à própria atividade desenvolvida pelas empresas, não podendo tal risco ser transferido ao consumidor.

Assim, os prejuízos existem e decorrem diretamente da privação pelo uso do bem, ao consumidor não obter a entrega da unidade no prazo contratado.

Os prejuízos podem ser, dentre outros:

  se o imóvel seria usado para moradia do comprador, todos os eventuais custos, durante o período de atraso, como aluguéis e taxas condominiais da atual moradia do comprador;

 se o imóvel seria usado para locação, os lucros cessantes em decorrência da privação do bem para esta finalidade;

o valor da desvalorização dos bens móveis adquiridos sob a expectativa da mudança de residência e que não foram utilizados e tiveram seus prazos de garantia vencidos;

 de ordem moral, diante de todas as frustrações e constrangimentos gerados pelo atraso na entrega do imóvel;

No entanto, um dos principais prejuízos absorvidos pelos consumidores, e que normalmente passam despercebidos, diz respeito à continuação da atualização do saldo remanescente do contrato durante o atraso até a data da entrega das chaves.

Na maioria destas transações, o consumidor assume o pagamento inicial de parte do valor do contrato direto à construtora, durante a execução da obra, sendo que o eventual saldo do valor do imóvel é quitado ou financiado após a entrega das chaves.

É inequívoco que a manutenção da correção monetária incidente sobre o saldo residual do contrato firmado, em decorrência do inadimplemento da obrigação das construtoras, levará o consumidor a pagar ou financiar um valor muito além do que o pactuado, podendo até inviabilizar este pagamento ou financiamento.

Ora, possibilitar tal situação é, não só promover o enriquecimento ilícito das construtoras, mas afirmar que esta conduta, de atraso na entrega dos imóveis, deve ser remunerada!

Portanto, resta imprescindível que os consumidores, ao socorrem-se do Judiciário em busca por uma solução justa aos tantos prejuízos absorvidos em decorrência destes prosaicos hábitos das construtoras, requeiram o congelamento do valor do saldo contratual à data do atraso da entrega da obra.