POR QUE O INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO É MAIS RENTÁVEL?

Quando comparamos o investimento imobiliário com outras modalidades de investimento no mercado financeiro, vemos que a rentabilidade do investimento em imóvel é a maior e a menos suscetível a perdas do capital investido. Se analisarmos os últimos trinta anos veremos que iniciamos pela hiperinflação da década de oitenta, com sucessivos planos econômicos e contínuas supressões da inflação dos índices oficiais que literalmente “roubaram” do cidadão comum os rendimentos de poupança e renda fixa.

Na década de noventa passamos no início pelo confisco do Collor, quando milhões de brasileiros perderam seu patrimônio e pelos duros ajustes iniciais do Plano Real, momento em que o Presidente Fernando Henrique debelou a inflação. Na primeira década do novo século, tivemos em 2001 o momento terrível do ataque às torres gêmeas, em que o mundo se viu em cheque e todos os mercados despencaram. E, mais tarde, a crise do sub-prime nos Estados Unidos, em que bancos quebraram e petróleo e bolsas do mundo todo perderam mais da metade de seu valor.

Se observarmos com atenção, veremos que no Brasil, nestas três décadas e mesmo nestes piores momentos, o capital investido em imóveis esteve a salvo. Naturalmente que houve pequenas oscilações em sua rentabilidade, porém nunca a perda de parte do capital investido, fato que se viu muito nos investimentos do mercado financeiro durante este período, vide eventos relatados acima e, inclusive na renda fixa, quando houve a quebra de bancos como o Econômico, por exemplo.

Nestas três décadas podemos dizer que o imóvel valorizou regular e substancialmente em todas as expressivas cidades do país, além de proporcionar à seus proprietários moradia ou renda de aluguel segura, de 6% ao ano para cima. Podemos dizer ainda, para fim de análise dos rumos do mercado no momento atual, que nos últimos seis ou sete anos, este movimento de valorização e rentabilidade aumentou, potencializado pelo grande aumento da oferta de crédito imobiliário com juros descendentes e substancial aumento de renda do brasileiro.

Assim, se ao analisarmos o passado podemos concluir que o investimento em imóveis tem sido o mais rentável, regular e seguro dos disponíveis no mercado, ao nos perguntarmos hoje se os fundamentos que trouxeram os preços até aqui tendem a se intensificar ou não, mantendo uma boa valorização e rentabilidade no futuro, nos deparamos com as seguintes ponderações: Não bastasse o fato do crédito imobiliário continuar abundante e ainda não significar nem 10% do nosso PIB, o que é baixo e lhe dá uma margem de crescimento futuro exponencial quando comparado aos países desenvolvidos, temos ainda a queda nos juros e o aumento da renda média do brasileiro das classes D, C e B, que é o tomador deste dinheiro. Alie-se a isso a um ainda existente e substancial déficit habitacional e ao aumento do prazo para pagamento destes empréstimos à 35 anos, anunciado agora pelo governo via CEF, o qual permite um maior poder de pagamento aos compradores, e temos um cenário de sustentação não só da produção, mas também da valorização do mercado.

Para o investidor, temos um cenário de potencial valorização de algo próximo de 12% mais a rentabilidade do aluguel de 6% , que, somados, nos levam a 18% ao ano com inflação decrescente e consequente ganho real maior. Se compararmos isso com a queda da rentabilidade da poupança e aplicações em títulos, veremos que teremos longos anos de benesses para o investimento imobiliário.

Então por que alguns falam em desaceleração das expressivas valorizações ocorridas até então e da possibilidade de excesso de lançamentos no mercado? Porque houve, sim, algumas valorizações excessivas, ocasionais e em cidades/bairros ou empreendimentos específicos, em que se divulgou a ocorrência de valorizações anuais acima de 50% ao ano, as quais foram usadas incorretamente como exemplo do todo e, naturalmente, o mercado trata de ajustar os excessos das anomalias ocorridas. Porém, o todo do mercado, na grande maioria de suas cidades e bairros, os quais tiveram excelentes, apropriadas e fundamentadas valorizações, continuará por muitos anos crescendo, valorizando e rentabilizando os investimentos, com segurança e tranquilidade para o poupador, além de proporcionar cada vez mais lares adequados para as famílias brasileiras.