O BOOM DOS IMÓVEIS

Um dos campeões do boom imobiliário dos últimos anos, Joseph Meyer Nigri, da Tecnisa, aposta que o nível atual de preços de imóveis se manterá nos próximos dez a vinte anos.

Há casos de bairros cujos preços subiram demais, houve exagero. Além disso, em algumas áreas a valorização dos terrenos influenciou o preço de novos imóveis, fazendo-os bater no limite do mercado. Mas são bolhas localizadas que, segundo Nigri, não atrapalharão o ritmo de desenvolvimento do mercado.

Antigamente, era muito alto o percentual de compradores do mesmo bairro onde se situava o lançamento. Quem era da Mooca, não saía de lá, assim como do Tatuapé. Hoje em dia, não existe mais essa fidelização. Quando um bairro fica caro, o mutuário migra para outro mais barato.

Há dois tipos básicos de compradores: o investidor e o mutuário. O primeiro pode ser afetado pela crise. Perdeu dinheiro com ações, perdeu no mercado internacional, lê sobre crises em outros países e entra na retranca.

Mas o segundo tipo de comprador continuará pressionando o mercado. Este, tem emprego fixo, reserva de 25% a 30% do seu salário para a prestação e continua comprando normalmente, pouco se lixando para a Grécia e para a Itália.

O que anima o mercado é a perspectiva de aumento da renda real. No ano passado, o aumento foi de 7,4%. Espera-se ritmo semelhante nos próximos anos.

A principal característica do atual movimento, é que está ocorrendo em todo o país.

No caso da Tecnisa, a estratégia tem sido a de se colocar em toda cidade com mais de 300 mil habitantes. Atualmente, está em 26. Atua em um mercado que vai do imóvel de R$ 100 mil até o de R$ 2,5 milhões. O tíquete médio dela é de R$ 300 mil.

Um dos fantasmas do setor - o esgotamento dos recursos da caderneta de poupança - não assusta Nigri. Primeiro, há espaço na parcela dos depósitos recolhidos hoje no compulsório (20%). Depois, porque o setor já dispõe de instrumentos variadíssimos, como os CRI (Certificados de Recibos Imobiliários). Esse setor tem atraído, inclusive, grandes grupos estrangeiros, devido à sua rentabilidade - os títulos rendem IGPM mais 12%.

Outro fantasma - o da inadimplência ou da bolha financeira - está muito longe do país.

Para conseguir o financiamento, o mutuário precisa dar 30% à vista. Usando o FGTS, pode abater até 80% da prestação. Em geral, o prazo médio dos financiamentos é de 30 anos. Mas, na média, os mutuários têm quitado em apenas 8,3 anos - antecipando parcelas futuras.

Tudo isso porque o modelo SAC (Sistema de Amortização Constante) começa com prestações altas, caindo mês a mês, enquanto os salários têm registrado trajetória de alta.

Além disso, com a valorização dos preços dos imóveis, a cada mês o saldo devedor representa uma parcela menor do valor final do imóvel.