SP: MULTA DO “HABITE-SE” PODE TER CUSTADO 70% MAIS. PEÇA DEVOLUÇÃO.

SP: Multa do “habite-se” pode ter custado 70% mais. Peça devolução.
Processo administrativo é, por ora, única forma de reaver os indevidos.

12/01/2009, São Paulo, SP - Pessoas físicas ou jurídicas, com residência ou domicílio na capital paulista, multadas a partir de fevereiro de 2005 por falta do “habite-se”, podem ter pago até 70% a mais do valor real da multa. O erro foi provocado pela utilização de base de cálculo equivocada, conforme parecer da Procuradoria Geral do Município.

Para lavrar os autos de infração, os fiscais utilizaram o índice previsto no Código de Obras e Edificações (Lei 11.228/92). Conforme parecer daquela Procuradoria, os autos deveriam seguir o determinado nos Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras (Lei 13.885/04). Até o momento, entrar com processo administrativo é a orientação municipal para o contribuinte que pretende a devolução.

Para casos de multas por falta de “habite-se”, a lei que regulamenta o Código de Obras para a cidade de São Paulo prevê 1,5 Unidade Fiscal do Município (UFM) para cada metro quadrado construído. Em janeiro (2009), o valor da UFM é igual a R$ 92,09.

Os Planos Regionais Estratégicos prevêem bases de cálculo que partem de R$ 2,00, até o máximo de R$ 10,00.

Opiniões divergem - A Procuradoria Geral da Prefeitura refuta a cobrança pelo Código de Obras, por entender que a Lei 13.885/04 o revoga. Esta, por sua vez, não possui item específico para multas por falta de “habite-se”. No parecer da Procuradoria, na ausência da especificidade deve prevalecer a penalidade genérica imposta pela Lei 13.885/04, que é de R$ 2,00 por metro quadrado de área construída.

Os juristas discordam quanto à revogação da Lei 11.228/92 – Código de Obras e Edificações, pela Lei 13.885/04, que cria o Plano Estratégico Regional das Subprefeituras. A discordância correu fartamente na mídia em maio de 2008, quando aquela Procuradoria manifestou o parecer. À época o pronunciamento referiu-se ao Bourbon Shopping Pompéia (zona oeste da capital), empreendido pelo grupo gaúcho Zaffari.

Um exemplo de recálculo - O “habite-se” não foi obtido pelo Bourbon à época porque a obra suplantou em 4.013 m2 a área construída, permitida pela legislação local. Calculada pelo Código de Obras, a multa resultou em R$ 23 milhões. No caso de recálculo, à luz do parecer da Procuradoria Municipal, o valor cairia para R$ 352 mil. A questão do Bourbon foi solucionada de outra forma, com o grupo empreendedor desembolsando R$ 8,335 milhões a título de contrapartida para execução de obras de infra-estrutura, prerrogativa contida no teor da Lei 13.885/04 (no caso, Operação Água Branca, prevista no Plano Estratégico da Subprefeitura Lapa).

Voltando ao recálculo, sobram dúvidas: R$ 23 milhões estão para R$ 352 mil assim como R$ 2.300 estão para R$ 35,20? O recálculo tem parâmetros idênticos, independente do montante a ser devolvido? Pelo volume das questões que podem ser levantadas, a devolução do valor pago a maior por multas relacionadas ao “habite-se” pode virar uma novela.

Sobre o “habite-se” - ”Habite-se” é uma certidão que atesta a conformidade da construção do imóvel com as exigências do zoneamento local. Diferente do que muitos pensam, a emissão desta certidão aborda unicamente as questões de uso e ocupação do solo, portanto independe de análises quanto às práticas de engenharia e de arquitetura, significando que não atesta a segurança do imóvel. Sobre a UFM - A Unidade Fiscal do Município (UFM) foi extinta em janeiro de 1996, mas é utilizada pelas prefeituras brasileiras como base referencial para cálculo de tributos. É corrigida mensalmente, de acordo com a variação do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo (FIPE). Em janeiro (2009), a UFM está valorada em R$ 92,09, exceto para cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); e até a publicação do IPC de dezembro/2008.

Sobre o Plano Estratégico – Cada uma das 31 Subprefeituras de São Paulo tem seu Plano Estratégico, criado em conformidade com as características e as vocações da região correspondente. Os Planos são regulamentados pela Lei nº 13.885, de 25/08/2004 (governo de Marta Suplicy), e cada qual prevê as respectivas Operações Urbanas, em perímetros onde é permitido construir além do previsto na Lei de Zoneamento, caso em que a prefeitura recebe a contrapartida financeira, a ser obrigatoriamente aplicada em infra-estrutura local.

Conforme sua apresentação, o Plano Estratégico “estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico; institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras; dispõe sobre o parcelamento; disciplina e ordena o uso e a ocupação do município de São Paulo”. Não está dito que revoga a Lei 11.228/92 (Código de Obras).

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