A gestora de fundos Brazilian Capital, por exemplo, registrou crescimento de 130% nos últimos seis meses, quando viu saltar de R$ 1 bilhão para R$ 2,3 bilhões nove fundos sob a sua gestão.
"As empresas que fizeram IPO [oferta pública de ações, na sigla em inglês] terão de procurar investidores para dividir o investimento dos projetos até que o mercado se estabilize novamente, o que deve demorar uns três anos, para que a janela internacional de novos IPOs se abra novamente", analisa Rossano Nonino, diretor da Brazilian Capital.
Os fundos administrados pela empresa têm 60% de capital aplicado em escritórios e shopping centers prontos, visando à valorização dos aluguéis. O restante dos aportes está em outros empreendimentos comerciais e também hoteleiros que ficarão prontos em alguns anos e vêm de investidores, todos eles pessoas jurídicas, do Canadá, dos Estados Unidos e de países asiáticos.
Com a estratégia de prever a geração de fluxo de caixa por até 4 anos, a Cyrela Brazil Realty tem adotado como alternativa obter melhores negociações para compra de terrenos, além de parcerias ou aquisições de empresas.
Em 2008, a companhia tem como meta lançar R$ 7 bilhões, considerando os 17 estados brasileiros em que atua e a cidade de Buenos Aires, na Argentina. Segundo dados preliminares da empresa, mais de R$ 3 bilhões já foram lançados neste primeiro semestre. A Cyrela pretende concentrar as vendas nos segmentos econômico e de médio padrão, relatou Ubirajara Spessoto de Camargo Freitas, diretor-geral da Cyrela no estado paulista. "O foco está na expansão da demanda gerada pelas famílias que adquiriram um imóvel novo nessa faixa de renda, dos atuais 3%, para 10% a 15%", calculou o executivo. Até o ultimo trimestre, este segmento representava 35,6% das vendas da companhia, enquanto no mesmo período de 2007, era de 30,6%.
Na briga por terrenos, conta a seu favor o estoque avaliado em R$ 23,6 bilhões em valor geral de vendas potencial, o suficiente para três anos de lançamento. Ubirajara ressalta que novas estratégias de aquisição devem ter como foco a busca por terrenos mais baratos, seja através de permuta - que implica ganhar sócios - ou de pagamento parcelado, buscando agregar valor aos projetos com produtos diferenciados, como condomínios-clube. "Em São Paulo e no Rio de Janeiro, adotamos a estratégia de crescer de forma orgânica, ou seja, adquirindo terrenos com capital próprio. Em outros estados, optamos por crescer através de parcerias", conta o empresário.
Para sustentar o crescimento neste segmento, a companhia prevê utilizar recursos de longo prazo para o financiamento de projetos, além de alongar o perfil de financiamento de sua dívida. Nos primeiros três meses do ano, o saldo de empréstimos e financiamentos da companhia estava em R$ 1,4 bilhão, um salto de 73,5% em relação ao registrado no último trimestre de 2007. Este saldo inclui duas emissões de debêntures entre abril de 2007 e janeiro deste ano, além de linhas de financiamento pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH).
Uma estimativa da agência de risco Fitch Ratings prevê maior endividamento da empresa até 2011, mas com a manutenção da sua reserva mínima de caixa em torno de R$ 500 milhões. No final de março, o total de caixa e títulos negociáveis era equivalente a 4,2 vezes a sua dívida de curto prazo e a 70% de sua dívida total.
Liquidez
O baixo endividamento também têm sido a tônica da Cyrela Commercial Properties, empresa do grupo que atua nos segmentos de imóveis comerciais e industriais. Por conta da sua opção declarada de adquirir terrenos através de permutas para crescer em novos segmentos, como o de condomínios logísticos, a companhia ainda não precisou recorrer ao financiamento de R$ 500 milhões fechado com o Bradesco no final do ano passado, tendência que não deve se manter nos próximos meses. "Estamos analisando um pipeline [uma gama] muito grande de novos projetos e provavelmente vamos precisar de novas estratégias de alavancagem", afirmou Dani Ajbeszyc, diretor financeiro da companhia.
A incorporadora Trisul, que prevê lançar R$ 1,5 bilhão em valor geral de vendas (VGV) potencial este ano, é outra que prevê lançar mão de novas estratégias de endividamento para construir as unidades previstas e realizar novas aquisições de terrenos. A empresa concluiu há um mês uma emissão de debêntures no valor de R$ 200 milhões e anunciou a contratação de um financiamento no valor de R$ 1 bilhão com o Santander - 80% deste valor será destinado à construção de R$ 1 bilhão em novos projetos.
Alternativas
Gerar caixa a partir de rendimentos da carteira dos créditos gerados por compradores dos imóveis da companhia, os recebíveis, tem sido a estratégia da Tecnisa, que fechou o primeiro semestre com R$ 134 milhões em caixa e um endividamento sobre patrimônio líquido de 10%. As elevações registradas nos últimos meses pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), que remuneram os recebíveis, somadas a uma taxa de juros de 12% e à redução dos custos tributários, tornaram a estratégia interessante para rentabilizar a carteira. A companhia encerrou o trimestre uma carteira total de R$ 1,1 bilhão de recebíveis, sendo R$ 200 milhões já performados, ou seja, oriundos de imóveis já entregues. Segundo o diretor financeiro Leonardo Paranaguá, este montante poderá ser convertido em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos para investimento, ou repassado aos bancos.
APROVADO PROJETO LEI 3019/08
No último dia 06 de agosto, a comissão de Desenvolvimento Urbano aprovou o projeto de Lei 3019/08, do deputado Antonio Bulhões (PMDB/SP), na qual estipula que as construtoras que atrasarem a entrega das obras deverão indenizar os compradores.
O valor da indenização deverá ser equivalente ao valor do aluguel de uma unidade similar, e corresponderá ao número de meses por atraso da obra.
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