O MERCADO DE IMÓVEIS

O mercado de imóveis comerciais já começa a sentir os efeitos da crise financeira. A euforia e a corrida desenfreada por terrenos e edifícios prontos, cenário que dominou o mercado até meados deste ano, cede lugar à cautela. Em um setor onde há forte presença de investidores estrangeiros, as decisões que envolvem grandes negócios começam a ser repensadas e até adiadas.
Embora o mercado de locação continue bastante aquecido e sem mudanças até o momento, o negócio de compra e venda de ativos está mais lento. "A concorrência diminuiu, o dinheiro para a compra de imóveis comerciais está mais escasso", diz Fábio Nogueira da Brazilian Capital, empresa que possui um fundo recém-captado de R$ 800 milhões para investir em imóveis comerciais. O fundo tem prédios alugados para empresas como a Shell, no Rio, e Volkswagen, em São Paulo. Sua última aquisição foi o Flamingo 66, edifício de escritórios no Rio.
"Com uma crise desse tamanho, não há quem não pare para pensar. Metade dos compradores desistiu das propostas", afirma Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis. No auge do aquecimento do mercado, um processo de licitação para venda de imóvel chegava a ter entre 10 e 15 propostas, conta Cardoso. "Agora surgem de três a, no máximo, seis propostas, sendo que apenas duas são boas", explica.
Uma venda que era fechada em três meses, agora pode levar de quatro a seis meses para ser concluída. Segundo Cardoso, uma parte dos investidores está em compasso de espera, apostando que virá uma queda dos preços dos imóveis comerciais. "Não acho que os preços irão recuar, não há pressão de inadimplência de locação e os proprietários têm boa receita com aluguéis", completa.
Em um momento de crise, com crédito muito mais escasso e caro, o investimento em ativos imobiliários - sobretudo os de valores muito elevados - passa, obrigatoriamente, por uma revisão. "Numa situação como a atual, faz sentido se desfazer de ativos imobiliários e só ficar com o capital preso em tijolo em casos estratégicos", afirma Carlos Betancourt, da Bracor, empresa que tem entre seus acionistas o megainvestidor americano Sam Zell e atua na terceirização imobiliária (construção de imóveis sob encomenda e compra imóveis para locação de longo prazo). Segundo o executivo, no Brasil, o peso dos imóveis nos balanços ainda é muito mais alto do que no resto do mundo. "As empresas querem ter caixa para investir."
Na opinião de Betancourt, o mercado deve ficar mais seletivo a partir de agora e concentrado em empresas especializadas na área imobiliária. "Muita gente que não era do ramo surfou a onda do mercado imobiliário, pagando preços muito altos", diz. Muitas empresas do setor financeiro, por exemplo, levantaram fundos para investir no setor.
Há um consenso no mercado de que o movimento que acontece agora é mais um ajuste do que efetivamente uma retração ou uma crise. Houve um exagero no setor imobiliário no ano passado - que reverberou para a área comercial - e, agora, o segmento parte para um nível de atuação mais realista, sem o pagamento de ágio pelos ativos. Os preços de terrenos chegaram a triplicar. "É uma espera momentânea, há um ajuste, mas está concentrada no capital especulativo", diz André Strumpf, diretor da Colliers.
No mercado de locação de escritórios, no entanto, a história é diferente. "A demanda continua reprimida, com empresas procurando áreas para seus escritórios", enfatiza Strumpf. A taxa de espaços vagos nunca foi tão baixa: está em cerca de 5% em São Paulo e na casa de 3% no Rio. Há dois anos, em São Paulo, essa taxa oscilava entre 9% e 12% e há quatro anos, estava entre 15% e 20%. De acordo com o relatório da CB Richard Ellis, a região da Paulista, por exemplo, registrou vacância de 4,3%, o menor índice desde o ano 1990.
Ainda segundo o mesmo relatório, no segundo trimestre, o preço médio do metro quadrado em São Paulo foi de R$ 92 e chegou a R$ 120 em locais mais nobres, como os Jardins. No Rio, onde a oferta é menor, a média foi de R$ 108 o metro quadrado.
Por conta da procura maior que a oferta, os negócios são fechados antes mesmo da entrega das chaves dos edifícios comerciais, em contratos de pré-locação. "Há um período de mais 18 meses até que entrem novos imóveis e a demanda seja atendida", diz Betancourt.