Normalmente, é uma fase tranqüila, na qual o locador ou o corretor apresentam o contrato para o futuro inquilino assinar. Exceto algumas alterações específicas, segue sempre uma forma costumeira.
É aconselhável, contudo, que o interessado no imóvel leve a minuta a um advogado da área imobiliária, que o examinará, fará eventualmente algumas alterações, após o que o contrato será assinado pelas partes, testemunhas, e terá as firmas reconhecidas.
O problema se apresenta quando as partes começam a exigir, de lado a lado, uma série de alterações e acréscimos de cláusulas, no contrato, a maioria totalmente desnecessária.
O mais comum é pretenderem que se acrescentem, no contrato de locação, cláusulas de, por exemplo, obrigações do locador e do locatário, que já estão na lei.
É o que se diz, popularmente, “chover no molhado”.
Na elaboração de todo contrato, deve-se cuidar para que seja conciso, objetivo e claro. Na hipótese de ocorrer algum problema, será muito mais fácil resolvê-lo tanto amigavelmente, quanto em juízo.
A lei nº 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos, prevê expressamente, nos artigos 22 e 23, as obrigações das partes no contrato de locação, como por exemplo, a obrigação do locador de pagar as despesas extraordinárias do condomínio e a obrigação, do locatário, de pagar as despesas ordinárias do condomínio.
Referida lei vai além, exemplificando o que são as despesas ordinárias e as extraordinárias.
Assim, é perfeitamente dispensável cláusula nesse sentido.
De outro lado, quem elabora o contrato de locação deve atentar para não colocar cláusulas nulas (aquelas que são contra a lei). A mais comum é a da multa, no caso de desocupação do imóvel, pelo inquilino, antes do término do prazo contratual.
Não adianta colocar que a multa será devida sempre por inteiro, porque não será. Aplica-se o artigo 413 do Novo Código Civil, que prevê que “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
A multa será, pois, sempre proporcional ao tempo que restar.
Dessa forma, se o aluguel mensal for de R$1.000,00 e o contrato com prazo de trinta meses, estabelecer três meses de aluguel de multa (R$3.000,00), na hipótese do inquilino desocupar o imóvel no décimo-quinto mês, ou seja, na metade do prazo, deverá pagar a multa proporcional de R$1.500,00 ainda que no contrato conste que a multa será devida sempre por inteiro.
*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária. E-mail: dclauro@aasp.org.br
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