USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, O QUE É?

O instituto da Usucapião constitui uma forma de aquisição da propriedade, móvel ou imóvel, em razão da posse no transcorrer do tempo, vinculada ao cumprimento de requisitos definidos em lei.

A aquisição da propriedade imóvel pela usucapião pode-se dar por meio de três diferentes formas procedimentais: usucapião judicial, usucapião administrativa e usucapião extrajudicial.

A usucapião judicial é a forma mais conhecida de se alcançar o direito, podendo ser aplicada a todas as espécies de usucapiões, com exceção daquele previsto pela Lei nº 11.977/2009. Está prevista no art. 1.238 e seguintes do Código Civil. Possuía um procedimento específico no CPC, o qual foi subtraído na Lei nº 13.105/2015. Agora, segue o rito ordinário comum, com as observações dos artigos 246, §3º e 259, I do Novo CPC.

A usucapião administrativa, foi instituída no Brasil por meio da Lei nº 11.977/2009, mas esta é aplicável somente à usucapião especial urbana, caracterizada no contexto de projetos de regularização fundiária de interesse social.

A usucapião extrajudicial, que tem caráter opcional ao jurisdicionado, processando-se perante o Registro de Imóveis, é uma das grandes novidades da nova lei processual civil (art. 1071 que inseriu o art. 216-A na Lei nº 6.015/1973), significando a adoção do paradigma de desjudicialização de procedimentos inaugurado pela Emenda Constitucional nº 45/2004.

O novo instrumento tem a característica diferencial da celeridade, pois se estima uma duração aproximada de 90 a 120 dias, desde que preenchidos os requisitos do artigo 216-A, uma vez que se assemelha à retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

A usucapião extrajudicial, ao contrário da usucapião também de índole administrativa que contemplou procedimento previsto apenas para o reconhecimento da usucapião especial urbana no âmbito de regularização fundiária de interesse social (art. 183 da Constituição e art. 60 da Lei 11.977/2009), terá amplo espectro de abrangência, contemplando procedimento aplicável à concessão das diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação brasileira.

A simplicidade do procedimento facilitará ao possuidor a aquisição da propriedade imobiliária fundada na posse prolongada porque, representado por advogado e mediante requerimento instruído com uma ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel, certidões negativas e outros documentos, o usucapiente poderá apresentar o pedido ao Registro de Imóveis.

O Registro de Imóveis, tem que ser feito na circunscrição esteja localizado o imóvel usucapiendo, onde será protocolado, autuado e tomadas todas as providências necessárias ao reconhecimento da posse aquisitiva da propriedade imobiliária e seu registro em nome do possuidor.

O QUE É ATA NOTARIAL?

 

A ATA NOTARIAL É...

Instrumento público através do qual o Tabelião ou seu preposto documenta, de forma imparcial, um fato jurídico presenciado pelo mesmo. A ata notarial é utilizada para narrar e comprovar, com fé pública, a ocorrência de um fato, perpetuando-o no tempo. 

 A ata notarial tem eficácia probatória, presumindo-se verdadeiros os fatos nela contidos. Por isso, ela é muito utilizada como meio de prova na esfera judicial.

É a confirmação, pelo tabelião (ou seus prepostos), em razão da fé pública, da existência e das circunstâncias que caracterizam o fato, enquanto acontecimento juridicamente relevante, relatado por uma pessoa.

Pode ser objeto da ata notarial tudo aquilo que não seja objeto de escritura pública. A diferença básica entre ambas é a existência, ou não, de declaração de vontade, que está presente na escritura pública e ausente na ata notarial. Na ata há a narração de um fato, que caracteriza-se pela ausência de manifestação de vontade.

 A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por Tabelião (art. 384, CPC/2015).

 Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial. 

A ata notarial pode ser utilizada, por exemplo, para comprovar a existência e o conteúdo de sites na internet, comprovar a realização de assembleias de pessoas jurídicas, comprovar o estado de imóveis na entrega de chaves ou a ocorrência de qualquer fato. 

​O interessado poderá solicitar a lavratura da ata notarial, bem como a realização de diligências dentro da circunscrição de Campinas, para certificação de qualquer fato.

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA JUDICIAIS E EXTRAJUDICIAIS POR PERITO JUDICIAL CORRETOR DE IMÓVEIS

Fornecemos laudos Perito Judicial com  

Avaliadores Imobiliários Judiciais e Extrajudiciais.

 

No intuito de facilitar e agilizar o trabalho do parceiro corretor, criamos um  departamento de Avaliações Patrimoniais abrangendo todos os Municípios do Estado do Rio de Janeiro, com a finalidade de elaborar Pareceres Técnicos de Avaliação Mercadológica Imobiliária.

A finalidade do presente parecer é a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando para fins de Compra, Venda, Locação,Revisão de Valor,Desapropriações, Renovatoria de Contrato de Aluguel, Inventários, Partilhas,Revisão de IPTU e ITBI,Grau 3, Garantias,Fins Judiciais,Instituições de Crédito,Agentes Financeiros,Empresas, Fundo de Comercio Seguradoras, Órgãos Governamentais, Fundações, Indústrias, Previdência Privada,Fusão e Cisão de Empresas etc.

 

Os laudos são oficiais e estão em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis e a  resolução 1066/2007 do COFECI(Conselho Federal de Corretores de Imóveis), atendendo aos preceitos da ABNT(Associação Brasileira de Normas Técnicas). Normas Técnicas vigentes "NBR - 14653/2004" da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e " NBR - 5676"do Inmetro.

 

Além da experiência profissional e as tendências do mercado, esse laudo é apresentado de forma mais técnica,em 01 (uma) via, o dossiê apresenta-se encadernado, acompanhado de respectivos anexos, planta de situação, documentário fotográfico, amostras de pesquisas coletadas no mercado,quadro de resumo de pesquisa, memória de cálculo e selo de certificação emitido pelo Cofeci.

 

Prestamos serviços para, Escritórios Jurídicos Para casos Judiciais e Extrajudiciais

Preço de laudos  para atribuição de valores para:  locação, compra, venda; inventário, partilhas, garantias, revisão iptu; impugnação administrativa e contestação de ITBI , renovatória de contrato de aluguel, outros, no âmbito  residencial e comercial na Cidade de Campinas e municípios limítrofes.

 

Avaliação Imobiliária para fim Judicial ou Extrajudicial com emissão do “PTAM” - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica  de acordo com a Norma Brasileira de Avaliação de Bens – ABNT NBR 14.653.Áreas de Atuação:- Perícias Judiciais na área de avaliações de imóveis;- Avaliações de terrenos e glebas urbanas;- Avaliações de imóveis residenciais, comerciais e industriais para determinação de valor de mercado, comercialização (venda ou locação), partilha de bens e inventários, desapropriações e para fins de seguro/garantias;- Avaliações de lojas de ruas comerciais, em Shoppings e galpões;- Assessoria Técnica a Advogados e interessados para que possam iniciar processos embasados em Parecer Técnico adequado à s necessidades da Ação;- Assistência Técnica em Perícias e Avaliações Judiciais com elaboração de laudos prévios, acompanhamento de perícias e elaboração de laudos críticos auxiliando Juízes, Advogados e as partes no deslinde dos aspectos técnicos dos processos;- Vistoria de entrada e saída de imóveis residenciais e comerciais em locação.A Avaliação Mercadológica, vai muito além da mera comparação de preços entre imóveis similares, ela utiliza uma gama muito maior de dados, evidências e cálculos para chegarmos a um valor realmente preciso do imóvel avaliado.Exija sempre um profissional habilitado e com registro para avaliar ou intermediar a venda de seu bem imóvel.

Recentemente, publicamos aqui no “blog” um texto chamado “Do que preciso para avaliação de imóveis: engenheiro ou corretor de imóveis?” com o intuito de esclarecer algumas dúvidas acerca de quais os profissionais mais adequados para realizar as avaliações de imóveis urbanos destinados a embasar tomadas de decisões empresariais.

Em resumo, explicamos que para realizar uma avaliação de imóvel complexa que exige vistoria, levantamento de dados, tratamento estatístico, entre outros procedimentos que culminam com um laudo final preciso que atenda fielmente às Normas da ABNT, é necessário um profissional com a formação técnica mínima e necessária. Ou seja, apenas um engenheiro civil ou arquiteto (no caso de imóveis urbanos) ou engenheiros agrônomos (no caso de imóveis rurais) estão plenamente habilitados para tal. Leia o texto na íntegra aqui!

Perito Judicial para avaliação de imóveis

E qual a relevância desse assunto para falarmos sobre a atividade desempenhada pelo perito judicial em casos de avaliação de imóveis? Primeiramente, é importante expor que, em casos de demandas judiciais envolvendo o serviço de avaliação de imóveis de qualquer natureza, o juiz sempre indicará um perito judicial de sua confiança para emissão do laudo que poderá embasar a sua decisão, ou seja, a sua sentença.

Portanto, os serviços do perito judicial basicamente focam na realização da avaliação de imóveis visando os objetivos fixados pelo Juízo. Por isso mesmo, é imprescindível que as partes envolvidas na demanda judicial estejam cientes acerca dos profissionais mais adequados para realizar essa avaliação técnica.

Ocorre que, em meados de 2007, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis editou a Resolução nº. 1.066/2017, regulamentada posteriormente pelo Ato Normativo nº. 001/2011, que criou a profissão de Avaliador Imobiliário, que “é aquele que determina o valor de imóveis não apenas para compra e venda, mas também para questões judiciais, como partilha de bens, ou para prefeituras e governos que precisam, por exemplo, efetuar desapropriações”3, devendo estar incluído no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis (CNAI), cuja inclusão depende de curso técnico de avaliação imobiliária ou diploma em curso superior de gestão imobiliária, em instituição reconhecida pelo COFECI.

Ainda sobre o trabalho do perito judicial, trouxemos aqui alguns trechos dos artigos 464 ao 475 do Novo Código de Processo Civil, em vigor desde 2.016, que são importantes para um melhor entendimento do tema:

Artigo 464: Casos em que a perícia poderá ser indeferida pelo Juiz:

I – a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico;

II – for desnecessária em vista de outras provas produzidas;

III – a verificação for impraticável.

2o De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá, em substituição à perícia, determinar a produção de prova técnica simplificada, quando o ponto controvertido for de menor complexidade.

3o A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande especial conhecimento científico ou técnico.

4o Durante a arguição, o especialista, que deverá ter formação acadêmica específica na área objeto de seu depoimento, poderá valer-se de qualquer recurso tecnológico de transmissão de sons e imagens com o fim de esclarecer os pontos controvertidos da causa.

Art. 468  O perito pode ser substituído quando:

I – faltar-lhe conhecimento técnico ou científico;

II – sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado.

1o No caso previsto no inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à corporação profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente do atraso no processo.

2o O perito substituído restituirá, no prazo de 15 (quinze) dias, os valores recebidos pelo trabalho não realizado, sob pena de ficar impedido de atuar como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos.

3o Não ocorrendo a restituição voluntária de que trata o § 2o, a parte que tiver realizado o adiantamento dos honorários poderá promover execução contra o perito, na forma dos arts. 513 e seguintes deste C.P.C., com fundamento na decisão que determinar a devolução do numerário.

Importância dos assistentes técnicos

Nas demandas judiciais que necessitam de uma discussão técnica de engenharia, as partes poderão contratar, por conta própria, os denominados assistentes técnicos, como descrito no C.P.C., para acompanhar a atuação do perito judicial e, se for o caso, apresentar um laudo crítico, apontando possíveis interpretações mal colocadas, dúbias, ou até mesmo equivocadas, presentes no laudo judicial.

Os assistentes técnicos poderão ser, tanto profissionais autônomos (lembrando sempre da importância da formação técnica adequada), quanto empresas especialistas em avaliação de imóveis, como a Amaral d’Avila Engenharia de Avaliações.

Sobre a atuação do perito e dos assistentes técnicos, o Novo Código de Processo Civil dispõe:

Art. 466 – O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, independentemente de termo de compromisso.

1o Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não estão sujeitos a impedimento ou suspeição.

2o O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias.

Art. 475 –  Tratando-se de perícia complexa que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito, e a parte, indicar mais de um assistente técnico.

Importante! Os serviços de engenharia prestados pelos assistentes técnicos nas avaliações de imóveis e nas perícias de engenharia na esfera judicial, são fundamentais e até mesmo podem representar o diferencial entre vencer e perder uma disputa, o olhar técnico do assistente técnico pode mudar completamente a compreensão técnica de um caso, contribuindo para que o desempenho do corpo jurídico tenha maior credibilidade em suas argumentações.

O Avaliador de Imóveis, inscrito no CNAI (Cadastro nacional de Avaliadores Imobiliários), possui a capacidade de emitir o PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), documento este que, através de critérios técnicos, faz análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

Ao final, os Avaliadores Imobiliários emitirão selo certificador emitido pelo COFECI, o que garante maior credibilidade ao parecer emitido. Inclusive, trata-se de um procedimento padronizado nacionalmente, que diminui em grande escala eventuais erros ou vícios na elaboração do respectivo laudo, tornando a existência destes praticamente nulos.

Cumpre salientar que referido profissional vem sendo reconhecido pelos tribunais brasileiros como aquele que possui capacidade técnica suficiente para avaliação de bens imóveis.

Conclui-se que o profissional indicado pelo Código de Processo Civil e pela jurisprudência pátria, no que tange à avaliação de bens imóveis, é o Corretor de Imóveis, habilitado no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, posto que o mesmo possui qualificação profissional suficiente para a realização do competente Laudo de Avaliação, além de dispor de procedimentos que garantam a integridade do documento e asseguram a tecnicidade do parecer emitido. Esses então atuando como avaliadores imobiliários, no papel de peritos judiciais.

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Ana Esmeralda Lucas - Avaliadora Perita Judicial 

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A RECUPERAÇÃO DE PREÇOS DOS IMÓVEIS EM SÃO PAULO, É REALIDADE!!

“Já é uma realidade a recuperação de preços 

dos imóveis em São Paulo”

Segundo Carlos Pacheco, diretor comercial da Binswanger Brazil, o cenário é favorável e as taxas de locação estão subindo

SÃO PAULO - O setor imobiliário pode iniciar uma trajetória de retomada este ano e, segundo o economista Carlos Pacheco, diretor comercial da Binswanger Brazil, sinais já são encontrados em grandes centros urbanos, como São Paulo. “O cenário é favorável, as taxas de locação estão subindo e há uma expectativa de crescimento muito grande, refletindo num aumento da demanda por escritórios, galpões e lojas em shoppings”, afirmou.

Pacheco disse que com a recuperação econômica, grandes empresas estão expandindo e tomando mais áreas. Além disso, afirmou que o mercado paulista já nota um aumento dos valores de locação em algumas regiões, como Itaim e Paulista. “Se continuarmos nesse ritmo vai ser um ano muito bom não só para o país, como para o mercado imobiliário como um todo”.

QUER COMPRAR UM IMÓVEL?? CONFIRA O CHECKLIST ABAIXO

Veja o checklist para quem quer comprar um imóvel

Levando em conta que o financiamento de um imóvel pode levar 15, muitas vezes 30 anos, é preciso considerar aspectos a longo prazo na hora de escolher o lugar onde você passará boa parte da vida.


Apesar da ansiedade que ter um novo imóvel pode gerar, pense que as possibilidades de empreendimentos pela cidade na maioria das vezes são muitas, então, se houver algum ponto com o qual você não esteja satisfeito durante o processo de compra, dê um peso e uma atenção maiores para ele, que pode ser decisivo.

A dica mais importante é: não se precipite e entenda que essa decisão deve ser tomada com calma e analisada em todos os aspectos. Se você ficar perdido quanto aos principais pontos a se considerar, siga o nosso checklist abaixo para ver se o imóvel corresponde bem a todos os tópicos e, assim, se vale a pena investir.

PASSO A PASSO PARA COMPRAR UM IMÓVEL!

  Entenda o passo a passo para comprar 

um imóvel com total segurança

Veja os documentos necessários e alguns imprevistos que podem acontecer na aquisição

A compra de um imóvel exige uma série de cuidados para que o sonho não se transforme em dor de cabeça. Se você já escolheu o que quer, não se atropele na papelada. Veja tudo com calma, tire as certidões necessárias e não assine nada sem ler – duas vezes. Ah, e não tenha vergonha de pedir o auxílio de um advogado caso não entenda alguma coisa.

DISTRATOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DE IMÓVEL NA PLANTA

Após um boom no mercado imobiliário, o que se vem observando nos últimos anos é um caminho de estagnação, e com mais de R$62 milhoes de brasileiros inadimplêntes, é constante ver casos de brasileiros que precisam devolver imóveis e contratos que precisam ser rescindidos. São muitos os motivos que levam à devolução e, quando isso ocorre, o sentimento é de pânico por parte do proprietário, que poderá perder grande parte do montante investido.

Nessa hora, entretanto, é preciso calma, lembrando que mesmo quem vive dificuldades por não ter condições de pagar as prestações de imóvel que comprou na planta possui direitos nesse caso de querer romper com o contrato e devolver o imóvel, que inclusive, ainda não recebeu. Com isso será possível diminuir em muito as perdas financeiras.

O termo técnico de rescindir o contrato e pedir de volta os valores pagos é “distrato” contratual, em geral, todos os contratos podem ser distratados. Como advogado experimentado na vivência e acompanhamento de dezenas de distratos, resolvi relacionar os direitos de quem quer devolver imóvel na planta.